众地了了试点，现房时间要来了？

李景浩 2024-01-31 02:55 187

"众地了了试点，现房时间要来了？,这篇新闻报道详尽，内容丰富，非常值得一读。这篇报道的内容很有深度，让人看了之后有很多的感悟。作者对于这个话题做了深入的调查和研究，呈现了很多有价值的信息。这篇报道的观点独到，让人眼前一亮。新闻的写作风格流畅，文笔优秀，让人容易理解。这篇报道的结构严谨，逻辑清晰，让人看了很舒服。 " 账号设置我的关注我的收藏申请的报道退出登录登录搜索36氪Auto数字时氪将来消费智能涌现将来城市启动Power on36氪出海36氪研究院潮生TIDE36氪企服点评36氪财经(Finance)职场bonus36碳后浪研究所暗涌Waves硬氪媒体品牌企业号企服点评36Kr研究院36Kr创新咨询企业服务核心服务城市之窗行政部门服务创投发布LP源计划VClubVClub投资机构库投资机构职位推介投资人认证投资人服务寻求报道36氪Pro创投氪堂企业入驻创业者服务创投平台首页快讯资讯推荐财经(Finance)科技(Technology)创新江苏最新创投汽车(Car)企服专精特新直播视频专题活动搜索寻求报道我要入驻城市合作多地明确试点，现房时代要来了？丁祖昱评楼市·2024-01-30 11:45关注除现房销售以外，建议试点“开发商交房后再办按揭尾款”

在“保交楼”大背景下，试点现房销售正在提速。

大约一年前的2023年年初工作会议上，住建部提出有条件的城市可以进行(Carry Out)现房销售试点，不能出现新的交楼风险。

随后山东、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售试点，其中河南省明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度变革和现房销售。至2024年1月，郑州首宗现房销售试点地块成功(Success)出让。这意味着，现房销售试点迈出了关键一步。

据CRIC不完全统计，2023年下半年以来，至少13个省、市明确试点现房销售。

探索房地产发展新模式下，现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走，只能通过以点带面的方式逐步试行。

值得注意的是，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益(Equity)。

现房销售并不陌生。

早在2015年，首都、上海、深圳等核心城市已出现个别现房销售的地块，尤其是在土地集中出让以来，首都已出让13宗包含现房销售的地块。除了一线城市，上一轮市场上行周期中，苏州、杭州等城市也试图通过“现房销售”来控制土地市场过热的势态。

到了2023年，推进现房销售有了新的意义，即保交楼。

2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提到“有条件的可以进行(Carry Out)现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反应，并开始推行现房试点，比如河南试点城市为郑州、开封，湖南试点城市为长沙。

2023年9月，雄安新区取消了商品房预售制度，成为继海南后第二个进行(Carry Out)全面现房销售的地区。

据CRIC不完全统计，2023年下半年以来，已经有超过13个省/市提出关于现房销售推进的有关措施。

从国策内容来看，除了成都已有较为具体的细则，其他大部分省市采取以鼓励为主，辅以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠国策。

过去几年，在探索现房销售模式上，首都、上海和深圳已先行。其中，首都成为推出“竞现房销售”地块最多的城市。

据CRIC统计，从2021年至今首都共有13宗含宅地块中含有现房销售的部分，按照现房销售建面所占地块总建面的比例来看，除了2021年12月出让的朝阳区劲松地块需要全现房销售，其余地块现房销售比例主要分布在10%-50%之间。

首都现房销售项目主要有以下三个特点：

1. 项目位置较优可能配套完善，属于优质核心土地资源

2. 拿地企业以国央企为主

3. 预留盈利空间较高

受入市周期长带来的市场波动影响，上海、深圳已入市现房项目销售可谓喜忧参半。

先来看上海，廿八尊项目自2014年拿地到2020年项目开盘，历经了6年时间，开发周期较长，占用资金较大，该项目开盘当天认购率达到了71%，并迅速售罄。

再来看深圳，2019年11月首次开盘的龙华金茂府认购率也在七成以上，但该项目受市场波动影响较大，项目拿地是在2016年，当时市场处于上一轮上行周期，开盘时楼市处于高热状态，但是后续随着限购、限贷、二手房参考价等国策出台，后期项目销售受到较大影响。

实际上，现房销售虽然有所见即所得、购房者主动性增强等优势。但是两大痛点更值得被重视：首先，现房项目拿地至开盘时间过长，对于房企而言项目回款速度慢；其次，在较长的开发和建设周期中，外部市场环境可能将出现不确定性。

现房销售制度的推行，无疑将打破整个行业的运营模式。

各方参与主体，比如行政部门、房企，都将面临现房销售推进过程中带来的“阵痛”。

从行政部门层面看，土地财政压力可能进一步加大，市场下行压力下，现房销售会进一步影响房企投资积极性。

从企业端来看，现房销售较长开发周期下，房企还将面临较大资金压力，将来两类企业可能将从中先行，一类是运营实力与资金实力并重的国央企，一类是稳健发展、杠杆率可控、深耕地方市场的“小而美”开发商。

从市场端来看，现房销售制度能够明显降低交付风险，对一手房重新占领市场份额有促进作用；另外现房销售有利于提升购房者的信任度和主动性；同时拉长项目的入市供应周期，有助于改善市场供过于求的现状。

具体项目来看，城市核心区域的豪宅、高端项目较为适合作为试点项目推行。

除了现房销售制度以外，针对当前交付产生的各类问题，刚需楼盘可以由此前首付款缴纳完便立即办理按揭贷款的模式，逐步调整为开发商交房后再办理贷款。

试点“开发商交房后再办按揭尾款”与现房销售制度类似。一方面倒逼企业加快施工进度；另一方面，现房办理贷款可以最大限度保障购房者权益(Equity)，若存在产品质量问题，可以及时发现并进行(Carry Out)相应调整。同时还可以督促房企加重对产品力的关注，促进良性竞争；第三方面，购房消费者的信心和预期向好，购房支付力也会更强。

在探索行业发展新模式背景下，试点现房销售将任重道远。

然而真实意义上的现房时代，还要有很长一段路要走。目前(Currently)，现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行。同时探索现房销售之外的其他可行性国策，比如试点“开发商交房后再办按揭尾款”，最大限度保障购房者权益(Equity)，同时促进行(Carry Out)业良性竞争。

房企也需要尽快转换思路，以适应将来新制度下运营方式的转变。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

该文观点仅代表作者本人，36氪平台仅提供信息存储空间服务。

+15

好文章，需要你的鼓励

丁祖昱评楼市特邀作者0收藏+10评论打开微信“扫一扫”，打开网页后点击屏幕右上角分享按钮微博沉浸阅读返回顶部参与评论评论千万条，友善第一条登录后参与讨论(Discuss)提交评论0/1000你可能也喜欢这些文章清盘令对恒大意味着什么？被宣布清盘后，恒大还有两项任务广州，放下一线城市的偶像包袱了40家上市公司买房：都去哪儿了？横琴，正在澳门化华润、万达、印力都在“扫货”，轻资产成新希望(Hope)？上海小三房这么多，以后都怎么办有了白衣骑士，王健林还得卖卖卖这个直辖市一日内连发稳楼市“大招”⋯⋯最新文章推荐36氪首发 | 成立两年+、合作1200+博主，北美本地生活(Life)服务平台「SwingBy」获数万美元天使轮融资祖国矿王，赢了逆周期豪赌信泰人寿近百亿增资获批，保险行业多途径密集“补血”2023全球移动游戏(Game)买量报告：买量飙升，一品类爆发，出海三大洞察刚刚，投资人找我买A货了多地明确试点，现房时代要来了？被海信反超，小米电视(Television)的性价比模式失灵？｜焦点分析一体化压铸，“卷”错了方向？汇源卖面膜，成分党买账吗？陈祉希出任万达电影(Movie)董事长，成其史上最年轻女掌门

丁祖昱评楼市特邀作者

作者有点忙，还没写简介

发表文章527篇最近内容多地明确试点，现房时代要来了？14分钟前金融支持加速落地，银行投放预期谨慎昨天(Yesterday)上海新政效果如何？建议进一步降低购房门槛2024-01-26阅读更多内容，狠戳这里下一篇被海信反超，小米电视(Television)的性价比模式失灵？｜焦点分析

通过深入产业链上游，传统电视(Television)品牌积累了研发优势。海信集团原董事长周厚健曾说：“不要认为家电制造业是落后的，互联网是先进的。”

25分钟前

热门标签知识产权专业李悦江晨不明飞行物雅马哈经营理念柳强沈婷装箱问题陈生鼎桥杜卡迪摩托杜卡迪量贩式量贩式ktv浪莎第一批用户夏佐全信托产品胰腺癌的早期症状癌症的早期症状胰腺炎银行理财业务涮羊肉打边炉暗涌日元兑换国人币日元对美元世界足联公务员考察关于36氪城市合作寻求报道我要入驻投资者关系商务合作关于我们(We)联系我们(We)加入我们(We)网站谣言信息举报入口热门推荐热门资讯热门产品文章标签快讯标签合作伙伴